DPE et location Airbnb : peut-on louer avec un DPE F ou G ?

Un DPE F ne rend pas automatiquement toute location Airbnb interdite en 2026. Mais, en métropole, il ne permet pas de satisfaire au seuil A à E demandé pour obtenir l’autorisation de changement d’usage visée par l’article L. 631-10. À partir du 1er janvier 2034, un meublé de tourisme F qui n’est pas la résidence principale du loueur ne respectera plus le seuil A à D. [2] [3]

DPE F en location à l’année ou sur Airbnb : quelle différence ?

L’exclusion des logements F en 2028 concerne la décence des locations constituant la résidence principale du locataire en métropole. Un séjour touristique et un bail d’habitation ne sont pas soumis au même calendrier : publier le logement sur Airbnb ne change pas, à lui seul, son régime juridique. [4]

DPE G Airbnb : la même vigilance, pas une autorisation automatique

Pour un meublé de tourisme G, il faut également vérifier le changement d’usage : un G ne satisfait pas au seuil A à E des autorisations concernées. L’absence d’interdiction touristique générale en 2026 n’est donc pas un feu vert pour ouvrir une annonce. En 2034, le seuil A à D exclura aussi les G des meublés concernés en métropole. [2] [3]

DPE E Airbnb : autorisé aujourd’hui, suffisant en 2034 ?

La classe E satisfait au critère énergétique A à E pour les autorisations concernées aujourd’hui, mais pas au futur seuil A à D en métropole. Atteindre E ne garantit donc pas la possibilité de poursuivre une location touristique dédiée après 2033. Les autres conditions de location restent à respecter. [2] [3]

Un logement classé G est-il forcément interdit sur Airbnb en 2026 ? Non : le calendrier des baux d’habitation ne se transpose pas automatiquement aux meublés de tourisme. Le contrat, l’usage réel du logement et les règles de la commune comptent davantage que la plateforme utilisée.

Pour une location nue ou meublée constituant la résidence principale du locataire, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose en métropole les classes A à F depuis le 1er janvier 2025, A à E à partir du 1er janvier 2028, puis A à D au 1er janvier 2034. Autrement dit : exclusion des G, puis des F, puis des E. Il s’agit d’un critère de décence, dont l’application à un bail existant doit être examinée avec ses règles de renouvellement et de reconduction. [4]

Pour un meublé de tourisme destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, l’article 3 de la loi du 19 novembre 2024 prévoit deux dispositifs distincts : l’un concerne l’obtention d’une autorisation de changement d’usage ; l’autre s’appliquera plus largement à partir de 2034. Les chambres d’hôtes relèvent d’une autre catégorie : on ne leur applique pas ce raisonnement sans vérifier leur régime propre. [1]

L’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation exige la présentation d’un DPE compris entre A et E pour obtenir l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 ou L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location touristique. Cette disposition, issue de la loi publiée le 20 novembre 2024, s’applique depuis le 21 novembre 2024 et uniquement en France métropolitaine. [1] [2]

« Pour l’obtention de l’autorisation préalable […] les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique […] dont le niveau […] doit être compris entre les classes A et E » — extrait de l’article L. 631-10. [2]

La conséquence est précise : un logement F ou G ne satisfait pas cette condition pour obtenir l’autorisation concernée. Ce n’est pas une interdiction générale de toute nouvelle annonce Airbnb depuis 2025. Une déclaration ou un numéro d’enregistrement ne se confondent pas avec une autorisation de changement d’usage.

Le régime de changement d’usage dépend du territoire : il s’applique notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, et peut être instauré dans d’autres communes selon les dispositions du code. Avant de lancer un chalet ou un appartement en location touristique, demandez à la mairie si une autorisation est requise et quelles sont ses conditions. [6]

Un bien déjà exploité n’est pas automatiquement interdit par cette seule règle parce qu’il est F ou G. En revanche, une nouvelle demande d’autorisation doit être examinée au regard du texte et de la réglementation applicable. À Chamonix, Megève, Saint-Gervais comme ailleurs, il faut vérifier la situation du logement auprès de la commune, sans déduire une règle municipale d’un calendrier national.

La grande échéance est le 1er janvier 2034. À cette date, l’article L. 324-2-2 du code du tourisme imposera aux meublés de tourisme les niveaux de performance d’un logement décent définis par l’article 6 de la loi de 1989, sauf résidence principale du loueur. En métropole, cela signifie un classement A, B, C ou D : les classes E, F et G ne respecteront plus le seuil énergétique exigé pour les logements concernés. [3] [4]

« Le I entre en vigueur le 1er janvier 2034. » — article 3, III, de la loi du 19 novembre 2024. Cette phrase fixe aussi la date d’application du contrôle et des sanctions créés par ce dispositif. [1]

Cette obligation ne dépendra plus seulement de l’existence d’une procédure locale de changement d’usage. Une résidence secondaire ou un investissement consacré à la location touristique seront concernés même si aucune autorisation n’était nécessaire pour démarrer l’activité.

Le seuil de l’article L. 631-10 sera lui aussi renforcé à cette date : les autorisations concernées exigeront A à D au lieu de A à E. [2]

Attention à l’outre-mer : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’article 6 prévoit A à F en 2028, puis A à E en 2031. Dans l’état actuel du texte, le niveau applicable en 2034 dans ces territoires est donc A à E, et non A à D. L’article L. 631-10, lui, reste limité à la métropole. [2] [4]

L’article L. 324-2-2 exclut expressément le local qui constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette définition repose sur une occupation d’au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Ce n’est donc pas une simple case à cocher sur une annonce. [3] [5]

Cette exception vise l’exigence énergétique créée pour 2034. Elle ne dispense pas des autres obligations applicables à la location touristique : enregistrement, plafonnement des jours de location lorsqu’il s’applique, règles locales et copropriété doivent être vérifiés séparément. Une résidence secondaire utilisée quelques semaines par son propriétaire ne devient pas, de ce fait, sa résidence principale.

Les exemptions techniques générales relatives à certains bâtiments doivent également être examinées au cas par cas. Ne concluez pas qu’un studio, un petit chalet ou une occupation saisonnière vous exonère automatiquement des exigences particulières des meublés de tourisme.

Les sanctions DPE spécifiques de l’article L. 324-2-2 entreront en vigueur en 2034, comme le reste de cet article. Elles ne doivent pas être présentées comme des amendes DPE déjà applicables à tous les hôtes en 2026. Cela n’empêche pas l’application actuelle d’autres règles, notamment celles du changement d’usage. [1] [3]

• Deux mois pour transmettre le DPE : le maire pourra demander un diagnostic en cours de validité. Après l’expiration de ce délai, le défaut de transmission sera passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour.
• Jusqu’à 5 000 € par local : cette amende administrative vise le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé ne respectant pas le niveau énergétique exigé.
• Une procédure contradictoire : le propriétaire doit pouvoir présenter ses observations écrites dans un délai d’un mois sur le projet de sanction.

Il faut distinguer les deux faits : ne pas répondre à une demande de DPE n’est pas la même chose que poursuivre une location avec une classe non conforme. Le plafond de 5 000 € n’est pas une amende forfaitaire automatiquement infligée à tous les logements mal classés. [3]

Un calendrier fiable doit déboucher sur une décision adaptée à votre bien, pas sur une rénovation précipitée ni sur une fausse impression de sécurité.

1. Identifier l’usage réel : bail d’habitation, meublé de tourisme dédié ou résidence principale louée ponctuellement.
2. Interroger la mairie : vérifier le changement d’usage et les conditions applicables à votre adresse, y compris lors d’une nouvelle demande.
3. Faire vérifier le diagnostic : sa validité, sa classe et la méthode applicable par un diagnostiqueur certifié ; ne pas se fier uniquement à une ancienne étiquette.
4. Préparer une trajectoire vers D en métropole : pour un meublé concerné par 2034, atteindre E aujourd’hui peut permettre une autorisation, mais ne suffit pas pour l’échéance générale.
5. Chiffrer les travaux avant de les lancer : isolation, chauffage, eau chaude et ventilation doivent être étudiés ensemble. Aucun coût ni gain d’étiquette ne peut être garanti sans étude du logement.

Pour une vente, un bail classique ou d’autres démarches, des obligations de diagnostic peuvent exister indépendamment de ce calendrier touristique. Ce guide traite du seuil énergétique permettant la location touristique, pas de toutes les situations où un DPE doit être établi.

Pour compléter votre réflexion, consultez notre guide de la réglementation de la location saisonnière et notre article sur le régime d’imposition d’une location Airbnb.